ФЗ №295 документ уже называют одной из самых значительных земельных реформ последних лет. Новые правила касаются всех без исключения владельцев земли: от дачников в СНТ до крупных застройщиков и промышленных предприятий.
«Главное нововведение заключается в жесткой привязке вида разрешенного использования земли к градостроительным и лесохозяйственным регламентам. Если раньше существовала определенная вариативность и возможность для маневра, то теперь правила становятся императивными. Участок должен использоваться строго в соответствии с тем видом деятельности, который предусмотрен для данной территории документами градостроительного зонирования. Это означает, что размещение магазина, автомастерской или офиса на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения садоводства, становится невозможным без официального изменения территориальной зоны — процедуры сложной, длительной и требующей публичных слушаний», — заявил депутат Госдумы (фракция «Единая Россия»), член комитета по бюджету и налогам Никита Чаплин.
Новый закон кардинально меняет подход к землепользованию. Раньше собственник участка в жилой зоне теоретически мог выбрать из списка разрешенных видов тот, который позволял разместить, скажем, небольшой торговый объект. С 1 марта такой возможности не будет. Вид использования должен один к одному соответствовать градостроительному регламенту.
https://vk.com/wall-148425624_49094
Ключевое изменение касается процедуры выбора основного вида разрешённого использования (ВРИ) земельных участков. Теперь правообладатели — муниципалитеты — данном случае ОА г.Якутск, смогут самостоятельно определять ВРИ из федерального классификатора, учитывая категорию земель, зонирование территории и цели использования, согласно генерального плана г.Якутска, принятого Якутской городской Думой.
Вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка определяет, какие виды деятельности и постройки допустимы на конкретной территории. Для земель сельскохозяйственного назначения ВРИ регламентирует способы ведения аграрной деятельности, размещение объектов и ограничения.
Основные положения
Земли сельскохозяйственного назначения — это участки за пределами населённых пунктов, предназначенные для сельского хозяйства. Их ключевая особенность — плодородный слой почвы, благоприятный для возделывания культур.
ВРИ для таких земель закреплён в классификаторе, утверждённом Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412. Всего предусмотрено около 20 основных видов, включая растениеводство, животноводство, садоводство, овощеводство и другие.
Примеры ВРИ для сельхозземель
Код Вид разрешённого использования Описание
1.0 Сельскохозяйственное использование Общее ведение сельского хозяйства, включая размещение зданий для хранения и переработки продукции
1.1 Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур Производство зерновых, бобовых, кормовых, технических, масличных, эфиромасличных и иных культур
1.2 Овощеводство Производство картофеля, листовых, плодовых, луковичных и бахчевых культур, в том числе с использованием теплиц
1.3 Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур Производство чая, лекарственных и цветочных культур
1.4 Садоводство Выращивание многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур
1.5 Виноградарство Возделывание винограда на виноградопригодных землях
1.6 Животноводство Производство продукции животноводства, включая сенокошение, выпас скота, разведение племенных животных
1.8 Звероводство Разведение в неволе ценных пушных зверей
1.9 Птицеводство Разведение домашних пород птиц, в том числе водоплавающих
1.12 Питомники Выращивание и реализация подроста деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве
1.13 Обеспечение сельскохозяйственного производства Размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров, гаражей для сельхозтехники и иного технического оборудования
1.14 Сенокошение Кошение трав, сбор и заготовка сена
1.15 Выпас сельскохозяйственных животных Выпас скота
Как узнать ВРИ
Сведения о виде разрешённого использования содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Получить их можно несколькими способами:
Заказать выписку через сайт Росреестра, МФЦ или портал «Госуслуги».
Проверить данные на Публичной кадастровой карте или в сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра, введя адрес или кадастровый номер участка.
Изменение ВРИ
Изменить вид разрешённого использования можно, если выбранный вариант предусмотрен правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для конкретной территориальной зоны. Для этого необходимо:
Проверить текущий ВРИ и изучить ПЗЗ на сайте администрации региона или ФГИС ТП.
Выбрать подходящий вид из разрешённых для зоны.
Подать заявление в Росреестр через МФЦ или в электронном виде.
Для условно разрешённого ВРИ потребуется согласование с местной администрацией, включая проведение публичных слушаний.
Поэтому ОА г.Якутска проводить публичные слушания — документы по ним, можно увидеть на сайтах ОА г.Якутска и газеты «Эхо Столицы»:
https://yakutskcity.ru/slushaniya/
Но есть сложность! Трудно определить — о каких точно земельных участках идет речь!
Публичные слушания — это форма участия граждан в местном самоуправлении, целью которой является обсуждение проектов муниципальных правовых актов, затрагивающих жизнедеятельность населения. Согласно Федеральному закону от 20.03.2025 № 33-ФЗ, обязательными для обсуждения на публичных слушаниях являются проекты устава муниципального образования, местного бюджета и отчет о его исполнении, вопросы преобразования муниципалитета, а также градостроительная документация (генеральные планы, правила землепользования и застройки и др.).
Процедура включает оповещение жителей, размещение проектов актов и материалов на официальном сайте, проведение экспозиции, собрания участников, оформление протокола и публикацию заключения. Результаты слушаний носят рекомендательный характер, но обязательны к рассмотрению представительным органом муниципального образования.
Публичные слушания, проводимые по инициативе жителей или представительного органа, назначаются представительным органом; по инициативе главы муниципального образования или администрации — главой муниципального образования. Решение о назначении принимается в течение 10 дней.
Законодательство не требует обязательной экспертизы в рамках публичных слушаний, но их результаты могут учитываться при проведении экспертиз на других уровнях. Сочетание публичных слушаний (для выявления мнения граждан) и экспертизы (для обеспечения юридической корректности) повышает качество законопроектов.
Публичные слушания являются инструментом реализации демократических прав граждан. Важным аспектом является законодательно установленная обязательность проведения общественных слушаний по вопросам охраны окружающей среды и градостроительной деятельности. Организатор обязан заблаговременно обнародовать информацию о слушаниях, обеспечить доступ к материалам и возможность каждому высказать свое мнение. По итогам составляется протокол, который направляется в органы власти и размещается в сети Интернет.
ИИ